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借名买房中,出名人“变卦”,借名人如何应对?
发布日期: 2018-8-29    作者: 王 奇 刘智萍 黄婧    来源: 陕西海普睿诚律师事务所
  借名买房中,出名人“变卦”,借名人如何应对?
 
 
  房子是令很多国人头痛的问题,大家往往出于担心房价上涨、结婚的刚性需求、租房价格贵以及投资等目的急于买房。为了应对异常火爆的房地产市场,抑制炒房行为,西安市政府连续出台多项限购政策,并不断加大限购砝码。受到限购令的影响,一些购房者纷纷失去了购房资格,在此情形下“借名买房”的现象层出不穷。
 
  所谓借名买房是指实际购房人出资,由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同,房屋产权登记为名义购房人,实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式(对于实际购房人以下简称“借名人”,名义购房人简称“出名人”)。“借名买房”多发生在关系较为亲密的人群(多为关系亲密的亲人、朋友、熟人等)中间,当借名人与出名人之间受到利益纠纷、感情破裂、信任丧失等因素的影响,出名人反悔,拒绝变更所有权的情形时有发生。通过大数据分析,借名买房纠纷近些年呈上升趋势,相较于2013年,在限购政策升级的2017年,法院裁判案件数量增涨13倍左右。
 
  我国实行不动产登记生效主义原则,不动产所有权以不动产权证为准,借名人虽为实际出资人,但当不动产权证显示的权利人为出名人时,从表象外观上不动产所有权归出名人所有。此时,一旦发生出名人拒绝协助办理不动产变更手续的,借名人无法凭借《房屋借名协议》来行使对房屋的所有权。那么当遇到出名人拒绝变更的情形,借名人应当如何维护自身应有权益呢?
 
  一、相关案件
 
 
  二、借名人如何维权
 
  1.申请更正登记:
 
  根据《物权法》第十九条第一款的规定,利害关系人认为不动产登记簿记载有误的,可以申请更正登记。进行更正的前提是取得了权利人的书面同意或有证据证明登记错误。但需要注意的是,在借名买房的情形下,并非是登记错误的情形,而是双方当事人协商约定的结果,若无法取得权利人的书面同意,借名人很难通过更正登记的形式实现所有权的转移。
 
  2.申请异议登记,针对权利人提起诉讼:
 
  根据《物权法》第十九条第二款的规定,若权利人不同意更正的,利害关系人可申请异议登记,但申请人须在异议登记期内(登记日起15日内)提起诉讼。异议登记的优点在于可以起到限制房屋处分的效果,但同时会增加案件人力和时间成本。
 
  3.提起确权之诉:
 
  根据《物权法》三十三条以及《物权法(解释一)》第二条的规定,当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符,请求确认其享有物权的,应予支持。在提起确权之诉时,因标的物为不动产,所以应当遵循专属管辖原则,向不动产所在地的法院提起诉讼。
 
  4.提起合同之诉,请求协助办理所有权变更手续:
 
  鉴于借名买房行为在现实生活中运用愈加频繁,借名买房纠纷频率逐渐上升,一些法院逐渐重视这一问题,并以发布指导文件的形式对该问题的审理予以规范。2014年12月16日,北京市高级人民法院发布了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号),其中第十条规定 “借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。” 2017年9月12日,广东省高级人民法院向全省各级人民法院印发了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,其中第二十八条规定:“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”因而,目前就借名买房纠纷案件多以诉请协助办理所有权办更手续为由进行诉讼。
 
  三、律师建议
 
  建议采取合同之诉,要求协助办理所有权变更手续的方式来维护借名人合法权益。在采取诉讼手段维权前,当事人可先申请异议登记,但异议登记并非诉讼的必经路径。
 
  首先,通过在最高院裁判文书网站上的查询归纳,目前对于借名买房纠纷,多以当事人要求协助办理所有权变更手续为由,法院查明属实后,裁判支持当事人的诉讼请求。其中北京高院和广东高院以文件的形式明确了法院在审理借名买房案件时,对于请求协助办理所有权转移登记的,可予以支持。在前述雁塔法院审理的案件中,法院认可了原告与被告之间存在借名买房关系,原告现已符合西安市购房条件,且不违背法律、法规的强制性规定,双方应当依约履行《房屋产权归属协议书》,被告有义务协助原告办理房屋权变更手续。
 
  其次,若通过请求确认所有权的方式来维权,诉请可能不被支持或被法院驳回。目前广东高院都已明确在借名买房中,请求确认房屋所有权的,不予支持。从高院的态度来看,其更加支持借名买房行为是一种债权行为而非物权行为。另外,其他地区法院在判决中有驳回当事人申请确认房屋所有权的诉请的情形。以北京市二中院的一则判决为例((2012)二中民终字第13642号),法院认为原被告之间的借名购房确定的是双方债权债务关系,原告诉请确认其享有诉争房屋所有权的事项法院难以确认,因此法院对原审法院的判决予以更正。
 
  因借名买房的特殊性,购房者再决定采取借名买房时应当注意如下几点:
 
  1. 借名人与出名人应当签订书面的借名协议,约定不动产所有权权属,并且明确约定所有权转移时间以及出名人有协助办理所有权转移的义务等内容;
 
  2. 借名人应当确保对该房屋的实际占有,保留房款支付凭证、装修费收据、物业费/水电费等缴纳情况,即可以证明借名人为实际出资人以及占有人的相关证据;
 
  3. 办理房屋所有权转移时,主、客体均应满足相关条件。其一,借名人应当已经具备购房资格。其二,标的房屋应当满足转让条件。如所购买房屋为经济适用房等政策性保障住房,应满足交易时间等限制要求;
 
  4. 如若进行异议登记的,需注意在15日内提起诉讼。
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